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开发商自曝即使降价许多人也买不了房

发布时间:2020-03-04 07:16:21 阅读: 来源:混合机厂家

“不可能那么快就降,根据我们公司去年年底的财务情况,如果不再拿新地,扛半年是没什么问题的。

我们对通州的其他项目也都有监测,到目前为止,还没有降价的。”昨天,通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。

“史上最严厉的”的京十五条出台后,与一次次加息、提高准备金形成合力,全面收紧了房地产企业的资金来源。 购房人开始观望,并期望着在这轮调控中,需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到,作为购房人的博弈对手,他们目前的降价意愿并不强烈。那么,开发商实际能扛多久?相对弱势的购房人,还有机会在这次博弈中获胜吗?记者对此进行了相关调查。

跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季

每一次政府出台调控房地产市场的新政策,购房人最关心的都是两个问题:房价能不能降下来?何时能降下来?这一次也不例外。

“细心梳理一下前几年的经验,地产新政出台,房价进入下跌通道后,其路径其实是有规律可循的,了解了这个规律,购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。

“首先是观望期的量跌价滞阶段,新政策出来后,怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望,开发商也会观望。购房人不动,就没有成交量;开发商不动,新的项目会暂缓入市,老的项目价格不涨也不跌,双方都绷着,看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了,率先绷不住了,房价就会进入下降通道。这个周期有长有短,长的一年多,比如2008年那次,短的三四个月,比如去年通州房价的下跌。”

肖先生认为,从某种意义上,这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读,认为有效果就是房价应声而落,否则就是没用,其实,价跌往往不会那么快显现。”

其次,“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌,一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘,表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市,原因是这些新盘进入销售之前都是投入,资金压力、销售压力较大,急需资金回笼,会率先扛不住。另外,新盘也没有老客户退房的顾虑,降价在技术上也比较容易操作。

之后,如果市场预期继续悲观,成交量萎缩,开发商的老项目没办法,也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲,二手房的价格是相对坚挺的,这是由于二手房的卖方是分散的个体,除非特殊原因,都不会有资金压力,但当一手房大规模降价后,一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久,楼市会进入全面降价之中。 至于降价幅度能有多少,会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道,就要看这个阶段市场的博弈情况了。

扛价的根本原因 “即使降价,许多人也买不了”

“前两天,有人告诉我,管庄一个项目降价了,由一平方米35000元降到28000元了,我当时就不信,后来一打听,这个项目还没开盘呢,嚷嚷过均价35000元,现在又说28000元了,其实这只是开发商的一个销售策略,不能算是真正降价,因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期,这样的信号会很多,但从客观规律上来讲,可能会有‘假摔’,扫扫价格的浮沫儿,真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价,既是开发商出于角色的本能,也是规律使然。”肖先生坦言,在这方面,购房人明显处于弱势。

在记者随后的采访中,多位开发商向记者证实了肖先生的判断:现在还没有降价的计划,至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性:“现在什么成本都在上涨,开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说,不要说最贵的广东技工,连浙江技工一天都300元了,成本在那儿摆着呢,肯定不愿意降呀。再说了,现在的政策是限制需求,降价了,许多人也买不了呀,弄不好,新客户没来,老客户也跑了。”

通州项目是去年调控后的率先降价者,这一轮会不会继续领跌呢?通州一项目的副总韩先生说:“经过去年一轮的回调,通州房价已经回归到理性位置,金隅花石匠14000元,运河湾、海棠湾21000元左右,北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比,都是有优势的,也得到了客户的认可,目前都还有成交,我不知道其他项目的情况,但我们公司去年年底的工作会上,已明确了今年不涨不降的调子。”

开发商是否“不差钱” “资金扛半年是没问题的”

不管是“成本论”也好,“调整到位论”也好,这些开发商在表明态度的同时,也都向记者透露出了目前“不差钱”的意思,其中,通州项目的韩先生还明确表示:“从公司的财务情况来看,扛半年是没问题的。”

“你听没听说身边有项目说过资金紧张的?”对于这个问题,在记者采访的十余位开发商中,只有一位开发商表示:“有人问过我,能否以股权转让的方式,尽快帮他筹措6000万元。”其他开发商则均称:“前两年销售行情那么好,没听说谁缺钱的,从一些房地产上市公司的报表中也能看到,许多企业的负债率都在50%以下。最近,不是还有开发商拿地吗?证明‘老本儿’厚呗。”

尽管开发商自称不差钱,但记者却从其他渠道了解到了一个让人困惑的信息:2011年1月份集合信托计划中,房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%,成为占比最大的信托业务种类;截至2月17日,处于推荐中的信托计划达26款,2月份投向房地产的信托计划已经达12款,占总款数近一半的比例,发行规模或将超25亿元。这些信托大部分承诺投资收益在10%以上,加上信托费、代销费、托管费等,开发商的融资成本应该在15%以上。另外,今年以来,还有房地产企业通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷、私募等方式融资,融资成本也都高于7%左右的银行开发贷款成本。如果开发商真的不差钱,为什么频频以高成本去融资呢?另外,也有信托公司的工作人员向记者透露,在他们公司发行的近几期房地产信托产品中,开始有了股权融资,以前开发商是舍不得把股权出让出去的。

博弈最终谁赢 “关键看政策能执行多久”

对于记者的这个困惑,肖先生解释:“高成本融资,还不能简单地理解为开发商就差钱。具体地看,通过信托、海外发债等方式融资的开发商基本都是有一定规模的大品牌公司,这些公司的扩张速度很快,正常的银行开发贷款本身就不能满足它们的发展速度。当然,它们通过这些方式融资,不排除资金紧张的因素,在前几年的调控中,万科 (论坛 新闻 视频)、富力、合生也都有过领跌或大规模降价的先例,这一轮也不排除这种可能,但事后分析,它们的降价和高成本融资都有‘丢卒保车’的成分,是在为新一轮扩张和长期应对政策风险作战略准备。”

说到长期应对政策风险,肖先生非常钦佩万科的战略眼光,去年,万科利用它的品牌和专业优势,除了与中粮、金隅、五矿、住总等国企广泛合作,在继续发展的同时,也分流了风险,可谓是未雨绸缪。但对于大多数开发商来说,在这方面与万科还有较大的距离。

肖先生在与同行的交流中发现,基于以往的经验,多数开发商对目前的政策都持谨慎乐观态度:第一,认为目前严厉的政策不会“长寿”,一年,至多一年半后就会慢慢放宽,因此,即使造成暂时零销售的“市场速冻”局面,凭借之前沉淀下来的“老本儿”也能支撑一段时日;第二,认为政策的严厉程度在执行上会打折扣,有周旋的空间。正是基于这些认识,多数开发商在“扛价”上才会这么坚定。

但另一方面,一些中小开发商,不仅银行贷款融资不畅通,信托、私募等融资方式的高门槛也很难跨过去。如果一系列政策严格执行,且持续的时间长一些,“老本儿”吃完之后,实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险,它们会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局,一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免,在这个“洗牌”的过程中,部分企业将面临被迫降价促销的压力,这就给了购房人机会。相对来讲,这个周期会比较长,也许半年、也许一年,甚至更长。购房人要作好持久战的准备。而且,2011年1月份的CPI为4.9%,全年还有通胀压力,在衡量房价时,也要考虑到此方面因素。

肖先生还分析,由于目前北京的网签暂停,新政的效果还需要观察一段时间,如果市场真的“凝固”了,效果大于开发商的预期,或者政府还有后续政策出台,也许等不到吃完“老本儿”,就有开发商心慌了。这一点,快的话,全国两会之后就会看出迹象。

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